Les spécificités d’un marché immobilier particulièrement dynamique
La région Auvergne Rhône-Alpes constitue, après l’Île-de-France, la deuxième région française en termes de poids économique et démographique.
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La région Auvergne Rhône-Alpes est également l’une des régions de France les plus attractives en matière d’investissement immobilier.
Avec 7,7 millions d’habitants en 2012 (soit 12 % de la population française), la nouvelle région Auvergne Rhône-Alpes est la deuxième région française et la quatrième région européenne en termes de population, derrière l’Île-de-France. À la fois résidentielle et touristique, elle est portée par laMétropole de Lyon - où vivent plus de quatre millions d’habitants - et par plusieurs villes de plus de 100 000 habitants, comme Saint-Étienne, Grenoble, Clermont-Ferrand et Villeurbanne.
Explications avec Richard Konieczny, Directeur Régional Est chez CAPIFRANCE.
Une population jeune et dynamique
La nouvelle région enregistre depuis 2012 un taux de croissance de + 0,8 % par an. Elle gagne ainsi environ 58 000 habitants (Source : INSEE) supplémentaires tous les ans (l’équivalent de la population de Chambéry, ou de deux fois celle de Vichy). «Une nouvelle population particulièrement jeune et active car, avant tout, cette région est réputée pour attirer les jeunes cadres dynamiques », remarque Richard Konieczny. «La région enregistre d’ailleurs le taux de chômage (8,8%) le moins élevé de France ! », précise le directeur régional. En outre, après les Franciliens, les habitants d’Auvergne Rhône-Alpes sont les mieux rémunérés en France, avec un salaire net de 24 900 euros par an.
Une région prisée en matière d’investissement locatif
«Tous ces facteurs pèsent de manière très positive sur le marché immobilier, qui connait ici un véritable rebond depuis plus de trois ans», affirme Richard Konieczny. «Avec un pouvoir d’achat immobilier plutôt élevé, situé entre 250 000 et 500 000 euros chez CAPIFRANCE, et surtout stable, les habitants de cette région sont en effet particulièrement nombreux à investir dans l’immobilier», remarque le directeur régional. Mais en général, « il s’agit plutôt d’investissement locatif situé dans une fourchette de 180 000 à 350 000», ajoute l’expert du secteur. Selon une étude du Crédit Foncier, la région Auvergne Rhône-Alpes se positionne dans le trio de tête des régions les plus recherchées pour l’investissement locatif : 13% des investissements locatifs totaux des particuliers en France y sont réalisés.
L’investisseur particulier rhônalpin en 2015 dispose d’un des revenus annuels médians les plus élevés de France, soit 74030 euros (+12% par rapport à 2010 et +10% par rapport au profil national). Agé en moyenne de 45 ans et 3 mois, il achète un bien d’une surface moyenne habitable de 46 m² pour un coût médian d’opération de 183000 euros (+10% par rapport à 2010). La part financée est de 96% soit un financement médian de 176000 euros (+17% par rapport à 2010) sur une durée de 21 ans. (Source : Crédit Foncier)
Des prix très disparates
« La nouvelle région compte 60 % de propriétaires et 40 % de locataires, soit approximativement la même répartition que pour l’ensemble de la France, alors que les prix observés sont légèrement inférieurs à la moyenne nationale », ajoute le directeur régional de CAPIFRANCE. Le prix moyen du mètre carré est de 3 135 euros dans le neuf (3 655 euros au niveau national) et de 2 279 euros dans l’ancien (3 211 euros au niveau national). À Lyon, dans le neuf, le nombre de ventes en 2015 progresse par rapport à 2014, avec une hausse de près de 3% pour le réseau CAPIFRANCE. Les prix sont quant à eux en légère baisse sur un an. « En moyenne, on enregistre depuis trois ans une tendance à la baisse. Entre 1 et 2 %», précise Richard Konieczny. «Sans doute l’effet de la baisse des taux d’intérêt», ajoute-t-il. En ce qui concerne Clermont-Ferrand, les mises en vente enregistrent une baisse de 28 %. Les prix sont plutôt stables avec un prix moyen des ventes établi à 2 937 euros le mètre carré. Dans l’ancien, les prix sont stables ou en légère baisse, mais sont encore élevés, affichant des disparités importantes et des évolutions contrastées selon les quartiers. Enfin, à Chambéry, sur le marché du neuf, l’appréciation de l’évolution du prix moyen se trouve fortement dépendante de la qualité de situation des logements vendus. Les prix varient en effet dans une grande mesure au sein de l’agglomération selon les quartiers ; autour du Lac du Bourget (secteur d’Aix-les-Bains), les prix de vente sont toujours structurellement supérieurs à ceux de Chambéry et peuvent toujours dépasser les 4 500 euros le mètre carré habitable. Mais ces ventes sont toutefois peu nombreuses. Le marché des logements anciens reste très fortement contracté avec des volumes de vente toujours réduits. (Source : Crédit Foncier)
Des étrangers qui n’investissent plus...
Dans cette grande région montagneuse et touristique, le nombre de résidences principales atteint 80 %. « Le pourcentage de résidences secondaires est quant à lui de 12 % pour la région, contre 10 % pour la France. La région est en effet réputée pour ses stations d’hiver qui attirent de nombreux étrangers. Toutefois, depuis 2013, la région Auvergne Rhône-Alpes enregistre une baisse de 40 % de transactions réalisées par des investisseurs non-résidents », constate le directeur régional de CAPIFRANCE. En effet selon le Crédit Financier, au-delà de 800 000 euros, le marché se grippe sérieusement. « Lyon attire de moins en moins une clientèle étrangère au niveau de l’habitat. Celle-ci-semble davantage s’intéresser à l’immobilier de commerce et d’entreprise. »
...que dans l’immobilier d’entreprise
Si les étrangers s’intéressent de près à la nouvelle région c’est en effet avant tout pour y réaliser des investissements dans l’immobilier d’entreprise. D’ailleurs la ville de Lyon compte à elle seule pour un tiers des investissements de ce type en France. « Lyon est l’une des villes européennes les plus attractives pour les investissements internationaux. En 10 ans à peine, elle est parvenue à se hisser au rang d’autres grandes métropoles et talonne aujourd’hui Paris à l’échelle de la France ». C’est ce que révèlent EY (cabinet d’audit financier) et JLL (spécialiste du conseil en immobilier d’entreprise). Parmi les facteurs clés de ce succès de la ville figurent la diversité des sites d’implantations, le nombre et la qualité des infrastructures ou encore la conduite de grands projets urbains.
Les habitants de cette nouvelle région ont eu un recours au crédit immobilier supérieur à la moyenne nationale en France. Cette région se situe en deuxième position derrière la région Île-de-France. Les encours de crédits immobiliers (121 milliards d’euros en janvier 2015) représentent 13 % des encours totaux français. (Source : Crédit Foncier)
